Encontrar inquilinos confiables es uno de los pasos más importantes para proteger su inversión en alquiler. Un proceso de selección minucioso ayuda a reducir el riesgo de pagos atrasados, daños a la propiedad y desalojos costosos. Sin embargo, la selección de inquilinos en Arizona implica más que solo verificar sus antecedentes. Los propietarios deben cumplir con las leyes federales y estatales durante todo el proceso para evitar denuncias por discriminación, sanciones reglamentarias y posibles demandas.
Esto es lo que todos los propietarios y arrendadores de Arizona deben saber sobre cómo llevar a cabo una selección de inquilinos eficaz y que cumpla con la ley.
Comience con una solicitud de alquiler por escrito
Todo proceso de selección debe comenzar con una solicitud de alquiler estandarizada. Este documento recopila la información que necesita para evaluar a un posible inquilino, incluyendo su nombre completo, direcciones actuales y anteriores, datos sobre su empleo e ingresos, historial de alquileres y autorización para realizar verificaciones de crédito y antecedentes.
Es fundamental utilizar la misma solicitud para todos los posibles inquilinos. La coherencia demuestra que se están aplicando los mismos criterios a todos los solicitantes, lo que constituye una de las defensas más sólidas contra una denuncia por discriminación en materia de vivienda. Arizona no limita las tasas de solicitud o selección, aunque la mayoría de los propietarios cobran entre $25 y $50. Según ley de Arizona, debe indicar por escrito si la tarifa es reembolsable o no reembolsable. Si no designa una tarifa como no reembolsable, se considerará automáticamente reembolsable.
Establezca criterios de selección por escrito antes de publicar el anuncio.
Antes de poner su propiedad en venta, establezca criterios de selección claros y póngalos por escrito. Entre los criterios más comunes se incluyen una puntuación crediticia mínima, unos ingresos mensuales brutos que sean al menos tres veces superiores al alquiler mensual, no haber sido desalojado en un periodo de tiempo determinado y no tener antecedentes penales.
Documentar estos criterios antes de comenzar a aceptar solicitudes tiene dos propósitos. En primer lugar, garantiza que todos los solicitantes sean evaluados según los mismos criterios. En segundo lugar, proporciona pruebas de que sus decisiones se basan en factores objetivos y no discriminatorios en caso de que un solicitante rechazado presente una queja.
Realice verificaciones de crédito y antecedentes a través de un servicio que cumpla con la FCRA.
La Ley Federal de Informes Crediticios Justos regula la forma en que los propietarios obtienen y utilizan los informes de los consumidores, que incluyen informes crediticios, verificaciones de antecedentes penales y informes de selección de inquilinos. Antes de solicitar cualquier informe, debe obtener el consentimiento por escrito del solicitante. El uso de un servicio de selección que cumpla con los requisitos de la FCRA ayuda a garantizar el manejo adecuado de la información confidencial y proporciona la documentación que pueda necesitar en caso de que surja una disputa.
Al revisar los resultados, concéntrese en los patrones más que en incidentes aislados. Un solo pago atrasado hace años cuenta una historia diferente a un patrón de cobros y sentencias. Del mismo modo, evalúe los antecedentes penales en su contexto, teniendo en cuenta la naturaleza del delito, cuánto tiempo ha pasado y si es relevante para el arrendamiento. Arizona no impone ningún límite de retroactividad a nivel estatal sobre las condenas penales para las viviendas privadas, pero las políticas generales que rechazan automáticamente a cualquier persona con antecedentes penales conllevan un riesgo legal debido al posible impacto desigual en las clases protegidas.
Comprender las obligaciones en materia de vivienda justa en todos los niveles
Las decisiones sobre la selección de inquilinos deben cumplir con las leyes de vivienda justa a nivel federal, estatal y local. La Ley Federal de Vivienda Justa prohíbe discriminación por motivos raciales, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar y discapacidad. La ley de vivienda justa de Arizona refleja estas mismas siete categorías protegidas.
Las ordenanzas locales añaden capas adicionales. Phoenix, Tucson y Tempe han promulgado protecciones de la fuente de ingresos, lo que significa que los propietarios de estas ciudades no pueden negarse a alquilar en función de cómo obtiene sus ingresos el inquilino. Esto incluye los vales de vivienda de la Sección 8, las prestaciones de la Seguridad Social, las prestaciones por discapacidad y la manutención de los hijos. Se pueden seguir aplicando los mismos criterios de calificación financiera a todos los solicitantes, pero no se puede rechazar a alguien únicamente porque sus ingresos provienen de ayudas gubernamentales. Las infracciones pueden dar lugar a sanciones que van desde $300 hasta $2,500.
Varias ciudades de Arizona, entre ellas Phoenix, Scottsdale, Tempe y Mesa, también protegen la orientación sexual y la identidad de género en materia de vivienda, aunque estas no sean categorías protegidas en todo el estado. Los propietarios con inmuebles en varias jurisdicciones deben verificar las protecciones específicas que se aplican en cada lugar.
Enviar avisos de medidas adversas cuando sea necesario.
Una de las obligaciones que más se pasa por alto en la selección de inquilinos es la notificación de acción adversa. Según la FCRA, si se toma alguna medida adversa basada total o parcialmente en la información de un informe de crédito, se debe proporcionar al solicitante una notificación por escrito. La acción adversa se define de manera amplia e incluye no solo la denegación directa, sino también exigir un cofirmante, aumentar el depósito de garantía u ofrecer condiciones de arrendamiento menos favorables que las anunciadas originalmente.
El aviso debe incluir el nombre y la información de contacto de la empresa de selección que proporcionó el informe, una declaración de que la empresa no tomó la decisión de alquiler e información sobre el derecho del solicitante a obtener una copia gratuita del informe en un plazo de 60 días y a disputar cualquier información inexacta. Si la puntuación crediticia fue un factor determinante, también debe revelar la puntuación, su rango y los factores clave que la afectaron. El incumplimiento de la obligación de proporcionar las notificaciones de acción adversa adecuadas puede dar lugar a sanciones de $1,000 o más por cada infracción.
Verifique directamente los ingresos, el empleo y el historial de alquiler.
No se base únicamente en los documentos que proporcione el solicitante. Póngase en contacto directamente con los empleadores para verificar la situación laboral y los ingresos, y comuníquese con los propietarios anteriores para preguntarles sobre el historial de pagos, las infracciones del contrato de alquiler y si volverían a alquilarle la vivienda al inquilino. Según la legislación de Arizona, un inquilino que proporcione información materialmente falsa sobre antecedentes penales, desalojos anteriores o actividades delictivas actuales en una solicitud de alquiler se enfrenta a la rescisión inmediata del contrato sin posibilidad de subsanar la infracción.
Mantenga registros detallados
Mantenga documentación de cada decisión de selección, incluyendo los criterios que aplicó, la información que revisó y el motivo de la aprobación o denegación. La ley de Arizona exige que las solicitudes denegadas se conserven durante al menos un año. Un buen mantenimiento de los registros le protege si un antiguo solicitante presenta una queja y demuestra que su proceso es coherente y no discriminatorio.
Trabaje con un abogado con experiencia en derecho inmobiliario en Arizona.
La selección de inquilinos implica el cumplimiento de leyes federales, estatales y locales que continúan evolucionando. Los cambios recientes, incluidas las nuevas ordenanzas sobre fuentes de ingresos en las principales ciudades de Arizona y los cambios en las prioridades federales en materia de verificación de antecedentes penales, hacen que sea más importante que nunca garantizar que su proceso sea legalmente sólido. Un experimentado Abogado especializado en arrendamientos en Arizona puede ayudarle a desarrollar criterios de selección que cumplan con la normativa, revisar sus materiales de solicitud y guiarle en situaciones en las que no está claro cuál es el curso de acción adecuado. Invertir en asesoramiento legal cualificado por adelantado es mucho menos costoso que defenderse de una denuncia por discriminación en la vivienda o una demanda por incumplimiento de la FCRA después de los hechos.
