El alquiler deja de llegar. Las llamadas no reciben respuesta. La unidad parece vacía, o peor aún, está vacía excepto por un montón de pertenencias. Cada propietario en Arizona eventualmente se enfrenta a esta situación y surge una pregunta urgente: ¿se puede simplemente cambiar las cerraduras y volver a alquilar?
No tan rápido. Arizona tiene una ley de abandono específica, A.R.S. § 33-1370, con conteos exactos de días y pasos de notificación. Síguelo, y podrás recuperar legalmente la unidad en cuestión de días. Te salta un paso, y te arriesgas a convertir un abandono en una demanda por desalojo injustificado. Así es como se hace correctamente.
Qué se considera legalmente “abandono” en Arizona
No se puede declarar el abandono solo porque el inquilino parece haberse ido. Según el artículo 33-1370 de los Estatutos Revisados de Arizona (A.R.S. § 33-1370), el abandono existe únicamente en dos situaciones:
- Con pertenencias dejadas atrás: El inquilino ha estado ausente sin aviso durante al menos 7 días, el alquiler no está pagado por 10 días, y no hay evidencia razonable de que el inquilino siga viviendo allí (aparte del hecho de que sus pertenencias permanecen).
- Con la unidad despejada: El inquilino ha estado ausente durante al menos 5 días, el alquiler no está pagado por 5 días, y nada de su propiedad personal está en la unidad.
Los días cuentan. Un inquilino que está atrasado con el alquiler pero sigue viniendo y yendo no ha abandonado nada; esa es una situación de desalojo, no un abandono. Y un inquilino que te dijo que estaría fuera por dos semanas no está “ausente sin aviso” en absoluto.
Antes de hacer cualquier otra cosa, documente su base: el último pago de alquiler, las fechas en las que intentó comunicarse, lo que observó en la unidad y las declaraciones de los vecinos si las tiene.
Paso 1: Enviar y publicar el aviso de abandono
Una vez que se cumplan las condiciones legales, Arizona requiere dos avisos, y usted necesita ambos:
- Envíalo por correo. Envíe un aviso de abandono por correo certificado con acuse de recibo a la última dirección conocida del inquilino. y a cualquier otra dirección alternativa que tenga para ellos.
- Publícalo. Publique el mismo aviso en la puerta de la unidad (u otro lugar visible de la propiedad) para cinco días.
Este requisito de doble notificación es donde muchos propietarios fallan. Enviar por correo sin fijar el aviso, o fijarlo sin enviarlo por correo, no pone en marcha el plazo.
Paso 2: Espere cinco días y vuelva a tomar la unidad
Cinco días después de que se haya dado el aviso tanto publicado como enviado por correo, usted podrá retomar la vivienda y volverla a alquilar a un valor de alquiler justo, de inmediato, si no queda ninguna propiedad personal en el interior.
Dos cosas suceden cuando retomas la posesión:
- El depósito de seguridad se pierde. Se aplica a la renta acumulada y a los costos razonables en los que incurrió debido al abandono.
- Su deber de mitigación entra en vigor. La ley de Arizona exige que haga esfuerzos razonables para volver a alquilar la unidad a un precio de renta justo. No puede dejarla vacía y cobrarle al inquilino ausente el resto del contrato de arrendamiento. Si vuelve a alquilar antes de que venza el contrato original, el contrato anterior se rescinde el día en que comienza el nuevo arrendamiento.
Paso 3: Manejar las pertenencias de la manera correcta
Si el inquilino dejó bienes atrás, usted tiene obligaciones específicas:
- Guárdalo de forma segura. Puede guardar las pertenencias en la unidad abandonada misma, en otra unidad disponible o en un espacio de almacenamiento que usted posea o alquile. Debe actuar con la diligencia debida mientras las custodie.
- Consérvelo durante 14 días. El plazo de 14 días corre a partir del día en que recupera la posesión de la unidad. Durante ese período, el inquilino puede hacer un esfuerzo razonable para recuperar su propiedad.
- Después de 14 días, puedes venderlo o donarlo. Si el inquilino no hace un esfuerzo razonable por recuperar los artículos, usted puede vender la propiedad y aplicar las ganancias al alquiler adeudado y a sus costos relacionados con el abandono, o donarla a una organización benéfica reconocida. Cualquier excedente de la venta debe enviarse por correo a la última dirección conocida del inquilino; usted no puede quedarse con el sobrante.
No lleves todo al basurero el primer día. La eliminación inadecuada de un la propiedad del inquilino es una de las formas más rápidas de convertir su deuda con usted en su pasivo con ellos.
¿Y el dinero que todavía deben?
Recuperar la unidad no borra la deuda del inquilino. Después de aplicar el depósito confiscado y cualquier producto de la venta, puede reclamar el saldo restante, el alquiler adeudado hasta la nueva renta (o hasta el final del plazo del contrato de alquiler si hizo esfuerzos razonables y no pudo volver a alquilar), además de los daños que superen el desgaste normal, mediante una acción civil o una agencia de cobros. Mantenga un registro claro que muestre cada crédito y cargo; es la base de cualquier esfuerzo de recuperación.
El abandono no es un desalojo, no mezcle los recursos
El proceso de abandono solo se aplica cuando se cumplen genuinamente las condiciones de la ley. Si hay alguna señal real de que el inquilino todavía ocupa la unidad, debe utilizar el formal proceso de desalojo en su lugar, notificación, presentación judicial, sentencia y un mandamiento notificado por un constable o alguacil.
Adivina mal y las consecuencias son graves. Cambiar las cerraduras a un inquilino que no ha abandonado legalmente la unidad es una medida por mano propia prohibida por la sección 33-1367 de los Estatutos Revisados de Arizona (A.R.S. § 33-1367), lo que lo expone a daños de hasta dos meses de renta o al doble de sus daños reales. En caso de duda, trate la situación como una tenencia ocupada y proceda en consecuencia.
Referencia rápida: La cronología del abandono
- Confirme las condiciones reglamentarias (7 días de ausencia + 10 días sin pagar con bienes abandonados, o 5 + 5 con la unidad desocupada).
- Enviar notificación por correo certificado a todas las direcciones conocidas y publícalo en la unidad durante 5 días.
- Después de 5 días, vuelva a tomar posesión y alquile nuevamente a su valor justo de mercado.
- Aplicar el depósito retenido a la renta y los costos.
- Conserve cualquier pertenencia con un cuidado razonable durante 14 días después de recuperar la posesión, luego véndala o dónela si no es reclamada; envíe por correo el exceso de las ganancias de la venta al inquilino.
- Documenta todo en cada paso.
Por qué trabajar con un abogado experimentado en disputas entre propietarios e inquilinos en Arizona
Los casos de abandono parecen simples pero están llenos de trampas: conteos de días limítrofes, inquilinos que reaparecen a mitad del proceso, pertenencias de valor incierto y el riesgo siempre presente de etiquetar erróneamente una tenencia ocupada como abandonada. El estatuto otorga a los propietarios un recurso eficiente, pero solo si cada paso se ejecuta con precisión y se documenta adecuadamente.
Un abogado experimentado en la relación entre propietarios e inquilinos en Arizona puede confirmar si realmente se cumple con la definición legal, preparar avisos que cumplan con la sección 33-1370 de los Estatutos Revisados de Arizona (A.R.S.) y guiar el manejo de la propiedad del inquilino para que usted permanezca protegido. Una breve consulta antes de recuperar una unidad cuesta mucho menos que defenderse de un desalojo ilegal o de una demanda por la propiedad más adelante. Si cree que un inquilino ha abandonado su propiedad alquilada, hable con un abogado calificado Abogado de Arizona antes de actuar.
