Pocas cosas son más frustrantes para un propietario de Arizona que descubrir extraños viviendo en su casa y que la policía le diga que es un “asunto civil”. Hasta hace poco, su única opción era un juicio de desalojo completo que podía prolongarse durante semanas.
Eso cambió el 29 de mayo de 2026, cuando la gobernadora Katie Hobbs promulgó el Proyecto de Ley 1426 del Senado. Esto es lo que hace la nueva ley contra los ocupantes ilegales, cómo funciona el proceso de desalojo más rápido y lo que aún no se puede hacer al recuperar su propiedad.
¿Qué es el proyecto de ley 1426 del Senado de Arizona?
SB 1426 enmienda los estatutos de entrada forzosa y retención ilegal de Arizona, A.R.S. § 12-1171 y A.R.S. § 12-1173, para crear un proceso rápido de desalojo de “personas no autorizadas”, el término legal para los ocupantes ilegales.
El cambio principal: los propietarios de inmuebles ahora cuentan con un proceso judicial acelerado para recuperar la posesión. Si bien la ley no establece un plazo fijo, los funcionarios estiman que el procedimiento acelerado podría reducir el desalojo de aproximadamente tres semanas a solo unos días, y la velocidad exacta dependerá de las normas judiciales que la Corte Suprema de Arizona aún está ultimando.
Fecha de entrada en vigencia: La ley entra en vigor 12 de septiembre de 2026, 90 días después de que la Legislatura levantara sus sesiones. A finales de julio de 2026, está vigente en los libros pero aún no es operativa.
Cómo desalojar a un ocupante ilegal según la ley SB 1426
La nueva ley utiliza el procedimiento de retención por la fuerza de Arizona, la misma acción judicial que se utiliza para los desalojos, pero en un plazo más rápido:
- Dígale al ocupante que se vaya. Usted (o su agente autorizado) debe hacer una solicitud razonable para que la persona abandone la propiedad.
- Presentar una demanda de desalojo por retención ilegal. Si se niegan, presente una demanda en el tribunal de justicia donde se encuentra la propiedad.
- Asista a la audiencia acelerada. El único asunto ante el tribunal es quién tiene el derecho a la posesión.
- Obtenga un mandamiento de restitución inmediato. Esta es la solución definitiva. En un desalojo estándar, la orden judicial no se emite hasta cinco días después de la sentencia. Bajo la ley SB 1426, el tribunal la emite inmediatamente después de la sentencia. Sin periodo de espera.
- La policía desalojara al ocupante ilegal. Un policía o alguacil ejecuta la orden judicial y le devuelve la posesión.
Una advertencia: el trámite acelerado aún no está operando por completo. La Corte Suprema de Arizona debe adoptar reglas judiciales para regir estos casos de vía rápida y, aunque la Oficina Administrativa de los Tribunales presentó un paquete de reglas propuestas en julio de 2026, dichas reglas aún se encontraban en la etapa de comentarios públicos al momento de redactar este texto. Esté atento a las reglas definitivas antes de confiar en el cronograma más rápido.
¿Ocupa ilegalmente, inquilino o intruso? La etiqueta determina su recurso legal
Etiquetar erróneamente a la persona en su propiedad es la mayor fuente de riesgo legal. Cada categoría tiene una vía de remoción diferente:
- Inquilino: Tiene (o tenía) un contrato de arrendamiento o alquiler. Los inquilinos están protegidos por la Ley de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Arizona y debe pasar por el proceso de desalojo estándar, con la notificación adecuada.
- Intruso Entra brevemente, sin permiso, y nunca establece residencia. La entrada ilegal es un delito, por lo que la policía a menudo puede sacar a un intruso en el acto.
- Okupa Vive en la propiedad sin permiso y sin ningún contrato de arrendamiento. A esto apunta la ley SB 1426.
La distinción importa porque la policía a menudo no echa a alguien que dice ser un “inquilino”. La ley SB 1426 ahora les otorga a los propietarios una vía civil clara y rápida para los okupas de verdad.
¿Quién se considera una “persona no autorizada”?
El proceso acelerado se aplica únicamente cuando todos de los siguientes son verdaderos:
- Usted es el propietario o el agente autorizado del propietario.
- La propiedad es una vivienda residencial o se utiliza para fines residenciales.
- El ocupante está ocupando ilegalmente la propiedad.
- Ha indicado al ocupante que se retire.
- La propiedad no estaba abierta al público cuando entraron.
- El ocupante no es un inquilino actual o anterior.
- No hubo ningún acuerdo verbal o escrito para vivir en la casa con usted.
- El ocupante no es un familiar directo.
- No hay litigio pendiente entre usted y el ocupante.
Si falta incluso una sola condición, no aplica el proceso acelerado, usted puede necesito proceder con un desalojo estándar en su lugar.
Lo que los propietarios de inmuebles todavía no pueden hacer
El SB 1426 acelera el proceso legal, pero no autoriza la “justicia por mano propia”. No puede sacar a la fuerza a un ocupante cambiando las cerraduras, quitando puertas o cortando los servicios públicos. De hecho, un propietario que retomare la posesión por la fuerza puede ser declarado culpable de ingreso por la fuerza según el art. 12-1171 de los A.R.S., convirtiendo al dueño de la propiedad en el demandado. Y si el ocupante resulta ser un inquilino real en lugar de un *squatter*, un desalojo ilegal puede exponerlo a daños de hasta dos meses de renta o el doble de sus daños reales según el art. 33-1367 de los A.R.S. Solo un alguacil (*constable* o *sheriff*), actuando bajo una orden judicial, puede retirar físicamente a un ocupante.
El mito de que los ocupantes ilegales adquieren derechos después de 30 días
Es posible que hayas escuchado que los ocupantes ilegales adquieren derechos legales después de 30 días. Eso es falso. La cifra de los 30 días proviene de los plazos de notificación para inquilinos y no tiene nada que ver con la propiedad.
La única forma en que un ocupante ilegal puede reclamar la propiedad es mediante posesión adversa, lo cual en Arizona requiere años de ocupación continua, abierta y exclusiva, 10 años bajo el estatuto general (A.R.S. § 12-526), o tan solo de 3 a 5 años únicamente en situaciones específicas que involucren una escritura registrada, apariencia de título o el pago de impuestos prediales.
Años, no días. Un ocupante ilegal que ha estado en su casa durante una semana o un mes no tiene ningún derecho de propiedad en absoluto.
El proyecto de ley SB 1426 no cambia los derechos entre inquilinos y propietarios
La ley establece expresamente que no modifica los derechos y recursos de propietarios e inquilinos bajo la ARLTA. Si tiene un inquilino real, incluido un inquilino retenedor, las reglas de desalojo ordinarias siguen aplicándose. El proceso acelerado está reservado para los ocupantes ilegales reales.
Por qué trabajar con un abogado experimentado en disputas entre propietarios e inquilinos en Arizona
Las situaciones con ocupantes ilegales son legalmente traicioneras. El mayor riesgo es elegir el remedio incorrecto, tratar a un inquilino como a un ocupante ilegal, o recurrir a la autotutela, lo que puede convertirte de víctima en demandado.
Un abogado con experiencia en arrendadores e inquilinos en Arizona puede determinar rápidamente si un ocupante califica como una “persona no autorizada” según la ley SB 1426, presentar la acción acelerada correctamente y protegerlo de responsabilidad por desalojo injustificado. A medida que el nuevo procedimiento y sus reglas judiciales toman forma, un asesor legal informado es la forma más segura de recuperar su propiedad de manera legal y rápida. Si está lidiando con un "okupa" u ocupante no autorizado, hable con un abogado calificado Abogado de Arizona antes de tomar medidas.
